Ai sensi dell’art. 1803 c.c. il comodato è il contratto a mezzo del quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un periodo di tempo determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Questa tipologia di contratto viene spesso utilizzata da chi, essendo proprietario di più immobili, decida di concederne uno o più in uso ai propri figli o conoscenti in maniera del tutto gratuita, e dunque senza richiedere il pagamento di un canone di locazione.
I contratti di comodato d’uso possono essere stipulati in forma verbale o scritta.
La registrazione del contratto è necessaria soltanto in alcuni casi, ossia se il contratto è stipulato in forma scritta; se si tratta di contratto verbale enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione oppure se si intende usufruire delle agevolazioni IMU e Tasi introdotte dalla legge di stabilità 2016. Infatti, il comma 10 dell’articolo unico prevede una riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato gratuito a parenti di primo grado in linea diretta (figli o genitori) che utilizzino il bene quale abitazione principale. Il comodante (ossia il proprietario) deve inoltre risiedere nello stesso comune in cui si trova l’immobile in questione.
Il comodato può essere:
- A termine: quando nel contratto viene espressamente previsto il termine per la restituzione dell’immobile, oppure qualora risulti esserci un termine derivante dall’uso al quale il bene è destinato. In alcuni casi, infatti, si ritiene esistente un termine implicito, ad esempio, nel caso in cui l’immobile sia destinato ad abitazione familiare degli sposi o qualora vi siano esigenze abitative.In questi casi il proprietario non può pretendere la restituzione prima del termine designato a meno che sorga un urgente ed imprevedibile bisogno.
- Precario: qualora non si convenga alcun termine per la restituzione, ad esempio quando l’immobile venga concesso in uso nell’attesa che il comodatario trovi un altro alloggio. In questo caso la restituzione può essere richiesta in ogni tempo.
- può usufruire del bene per il tempo stabilito nel contratto. È inoltre tenuto a custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia ed - in caso contrario - risponde degli eventuali danni causati;
- non può cedere il diritto di usufrutto a terzi, se non con il consenso del proprietario;
- è tenuto alla restituzione dell’immobile alla scadenza fissata nel contratto o, se non è stato stabilito un termine, quando il comodante lo richieda;
- deve sostenere le spese di ordinaria amministrazione e di gestione del bene, nonché le spese straordinarie che non siano ritenute necessarie ed urgenti.
- deve sostenere le spese di straordinaria amministrazione necessarie per la conservazione del bene, ossia le spese per gli interventi necessari e urgenti;
- non può chiedere la restituzione dell’immobile prima del termine fissato (se si tratta di comodato a termine);
- deve informare il comodatario degli eventuali vizi dell’immobile che potrebbero limitarne l’uso, in difetto può essere obbligato al risarcimento del danno;
- salvo diverso accordo, è tenuto al pagamento delle spese condominiali.