Vendita immobile prima dei 5 anni? Scopri le spese che puoi dedurre dalla plusvalenza!

Se vendi una casa o altro immobile entro 5 anni dall’acquisto, il guadagno (“plusvalenza”) è tassato. Ma puoi ridurre la tassa sottraendo alcune spese dal calcolo:
Quali spese puoi dedurre?

• Imposte di acquisto: registro, ipotecaria, catastale
• Onorario Notaio relativo all’acquisto
• Provvigione agenzia immobiliare (solo per l’acquisto)
• Spese di ristrutturazione e miglioramento (ad esempio lavori straordinari, efficientamento energetico, sismabonus, superbonus: sì, anche se hai usato sconto in fattura o cessione del credito)
• Spese accessorie come costi per consentire la vendita (cancellazioni ipoteche, oneri urbanistici, ecc.)

Attenzione:

• Le spese devono essere documentate (fatture, bonifici, ricevute).
• Non si possono dedurre spese ordinarie o bollette.

La tassazione

Quale tassazione conviene?
Quando si vende un immobile prima dei 5 anni, puoi scegliere tra due modalità di tassazione sulla plusvalenza: imposta sostitutiva del 26% oppure tassazione ordinaria IRPEF (aliquota progressiva dal 23% al 43%).

Quando conviene l’imposta sostitutiva del 26%?

• Se hai altri redditi imponibili (lavoro, pensione, ecc.) e il tuo reddito complessivo supera i 28.000€, quasi sempre risparmi scegliendo l’imposta sostitutiva, che è fissa e non progressiva.
• Pagando in sede di rogito tramite il notaio, l’imposta è immediata e non devi aggiungere la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi, evitando anche eventuali controlli fiscali extra.
• È particolarmente vantaggiosa se la plusvalenza è elevata e non hai detrazioni o deduzioni particolari tra i tuoi redditi.

Quando può convenire la tassazione IRPEF?

• Se il tuo reddito totale (comprese le plusvalenze) non supera i 28.000€/anno, l’aliquota IRPEF è solo del 23%, quindi puoi pagare meno rispetto all’imposta sostitutiva.
• Se puoi sfruttare detrazioni o deduzioni fiscali che abbattono il tuo reddito imponibile (es. familiari a carico, oneri deducibili).