Se vendi una casa o altro immobile entro 5 anni dall’acquisto, il guadagno (“plusvalenza”) è tassato. Ma puoi ridurre la tassa sottraendo alcune spese dal calcolo:
Quali spese puoi dedurre?
- Imposte di acquisto: registro, ipotecaria, catastale
- Onorario Notaio relativo all’acquisto
- Provvigione agenzia immobiliare (solo per l’acquisto)
- Spese di ristrutturazione e miglioramento (ad esempio lavori straordinari, efficientamento energetico, sismabonus, superbonus: sì, anche se hai usato sconto in fattura o cessione del credito)
- Spese accessorie come costi per consentire la vendita (cancellazioni ipoteche, oneri urbanistici, ecc.)
Attenzione:
- Le spese devono essere documentate (fatture, bonifici, ricevute).
- Non si possono dedurre spese ordinarie o bollette.
La tassazione
Quale tassazione conviene?
Quando si vende un immobile prima dei 5 anni, puoi scegliere tra due modalità di tassazione sulla plusvalenza: imposta sostitutiva del 26% oppure tassazione ordinaria IRPEF (aliquota progressiva dal 23% al 43%).
Quando conviene l’imposta sostitutiva del 26%?
- Se hai altri redditi imponibili (lavoro, pensione, ecc.) e il tuo reddito complessivo supera i 28.000€, quasi sempre risparmi scegliendo l’imposta sostitutiva, che è fissa e non progressiva.
- Pagando in sede di rogito tramite il notaio, l’imposta è immediata e non devi aggiungere la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi, evitando anche eventuali controlli fiscali extra.
- È particolarmente vantaggiosa se la plusvalenza è elevata e non hai detrazioni o deduzioni particolari tra i tuoi redditi.
Quando può convenire la tassazione IRPEF?
- Se il tuo reddito totale (comprese le plusvalenze) non supera i 28.000€/anno, l’aliquota IRPEF è solo del 23%, quindi puoi pagare meno rispetto all’imposta sostitutiva.
- Se puoi sfruttare detrazioni o deduzioni fiscali che abbattono il tuo reddito imponibile (es. familiari a carico, oneri deducibili).