La suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 34156 del 20 dicembre 2019 ha confermato il principio per cui “il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente sin dall’origine l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all'obbligo di registrazione”.
La pronuncia giunge a conclusione della causa instaurata da Tizio nei confronti di Caio convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano, il quale riferiva di aver preso in locazione un immobile, ma di non averne mai ottenuto la disponibilità, chiedendo che il giudice pronunciasse la risoluzione del contratto e condannasse il locatore, alla restituzione di euro 25.000,00 corrisposti a titolo di anticipo sui canoni, ed al pagamento di euro 4.849,50 per le spese sostenute per soggiornare in un Hotel.
Impugnata la sentenza emessa in Appello, la Cassazione - in accoglimento dell’unico motivo - ha osservato che la controversa questione degli effetti sananti della registrazione tardiva del contratto che è stata risolta dalle Sezioni unite, le quali hanno sancito il principio di diritto secondo cui il contratto di locazione di immobili urbani, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente fin dal principio il canone realmente pattuito, e quindi esulando dalle ipotesi nelle quali ricorra il cosiddetto "accordo simulatorio", ove non registrato nel termine, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della I. n. 311/2004; tuttavia, la registrazione tardiva lo sana.
Infatti, il riconoscimento di una sanatoria per adempimento appare coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento.
Tale registrazione rimessa all'iniziativa di entrambe le parti (locatore e/o conduttore) sana il contratto, con decorrenza ex tunc degli effetti giuridici del medesimo, giacché una soluzione diversa si risolverebbe in una inaccettabile "novazione del contratto originario (indirettamente) per factum principis inficiando la "disciplina legale della durata del contratto".
La giurisprudenza di legittimità, sviluppatasi prima dell’intervento delle Sezioni Unite, già si era cimentata nello sforzo di chiarire il significato del termine nullità, ammettendo la sanabilità del contratto, giacché, se è vero che l'art. 1423 c.c. richiede a tal fine una previsione di legge ad hoc, e benché manchi una disposizione espressa in questo senso, dal complessivo esame della normativa tributaria emerge con certezza la possibilità di una tardiva registrazione, giustificata dal carattere "improprio o atipico" di tale nullità, che si caratterizza per il mancato compimento di un'attività "esterna" al negozio stesso, il quale, di per sé, risulta perfezionato e privo di difetti strutturali.
La registrazione provoca un effetto sanante che retro agisce alla data di conclusione del negozio, considerata l'evidente anomalia della vicenda, che alterna una fase di piena validità ed efficacia del rapporto ad una in cui subentra la totale invalidità ed inefficacia proprie della disciplina della nullità e la stabilizzazione definitiva degli effetti del contratto che può dare l'efficacia sanante retroattiva.