Le spese di manutenzione e di ricostruzione dei lastrici solari sono a carico dei condomini che ne traggono utilità, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di proprietà di ciascuno (millesimi).
Tuttavia, quando solo alcuni condomini traggono utilità dal predetto lastrico, sia perché si giovano della copertura offerta dal medesimo, sia perché “in ragion del calpestio”, abbiano l'uso esclusivo di tale lastrico, quasi fosse un terrazzo, si è ritenuto, in sede legislativa, di ripartire le eventuali spese inerenti il lastrico solo fra i predetti condomini.
Tale normativa è rimasta pressoché immutata dal 1865 (art. 563 del Codice all'epoca vigente) sino ad oggi (art. 1126 c.c.).
La Legge, quindi, prevede che le spese per le riparazioni dei lastrici solari ad uso esclusivo siano per un terzo a carico del condomino che ne dispone, per i restanti due terzi a carico di tutti i condomini (incluso nuovamente anche l'esclusivo utilizzatore) della parte dell'edificio coperta dal lastrico.
La norma in esame costituisce applicazione particolare del principio contenuto nell'art. 1123, II comma c.c., secondo cui in presenza di beni comuni destinati a servire i condomini in misura diversa le spese di manutenzione di detti beni devono essere ripartite in proporzione all'uso che ciascun condomino può farne.
Esulano dall'ambito di applicazione dell'articolo in esame, e sono interamente a carico del proprietario del lastrico solare, le spese di impermeabilizzazione del terrazzo a livello che siano state rese necessarie dal fatto personale del proprietario (Cass. 5604/1978) o più in generale tutte le spese necessarie alla ricostruzione od alla riparazione del lastrico solare che siano state originate da fatto imputabile al proprietario dello stesso (Cass. 3676/2006).
L'articolo in commento si riferisce solo alle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si collega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (Cass. 6889/2009; Cass. 7472/2001).
Si è, conseguentemente, ritenuto in giurisprudenza che le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare in uso esclusivo che debbano essere ripartite tra tutti i condomini sono unicamente quelle che abbiano un collegamento causale con la funzione di copertura del lastrico stesso.
Pertanto, resterebbero a completo carico del proprietario esclusivo le spese necessarie allo spostamento ed al riposizionamento di piante ed oggetti vari presenti sul terrazzo di proprietà esclusiva, anche se tale spostamento si è reso necessario per procedere alla ristrutturazione della stessa (Trib. Milano 6.12.2003).
In base al medesimo criterio si ritiene in giurisprudenza che le spese per le tettoie, le coperture, i parapetti ed i balconi siano a carico del solo titolare del diritto di uso esclusivo sul lastrico, posto che essi servono non alla copertura dell'edificio bensì alla praticabilità della terrazza, consentendovi l'affaccio e migliorandone la godibilità (Cass. 2726/2002; Cass. 2651/1961; Trib. Salerno 10.11.1989).
Rimarrebbero, invece, a carico di tutti i condomini le spese per il ripristino dei rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle terrazze a livello, facendo essi parte integrante della facciata dell'edificio costituente bene di proprietà comune di tutti i condomini (Cass. 1361/1989).
Da ultimo occorre una precisazione circa la possibilità, per i condomini, di regolare diversamente i loro rapporti.
Difatti la normativa civilistica in ambito condominiale viene ritenuta derogabile, fatte salve le norme espressamente qualificate come imperative dall'art. 1138 ultimo comma c.c.
Non essendo la norma in esame compresa tra tali disposizioni inderogabili, i condomini potranno sempre regolare la ripartizione delle spese per la riparazione dei lastrici in difformità da quanto previsto dalla norma in esame (Cass. 1082/1964), ma esclusivamente con una convenzione che coinvolga tutti i condomini.
In giurisprudenza, non è stata ritenuta idonea a mutare il criterio di ripartizione delle suddette spese una delibera assembleare, anche se presa all'unanimità, atteso che tale deroga, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, può conseguire soltanto ad una convenzione in cui egli manifesti l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei suoi diritti; in mancanza, la delibera sarà nulla e, in quanto tale, impugnabile senza limitazioni di tempo (Cass. 5125/1993; Cass. 1338/1961).