Una volta adottate dall’assemblea, con il rispetto delle maggioranze previste in base all’oggetto, le delibere assembleari sono vincolanti per tutti i condomini.
Fino all’entrata in vigore della più volte citata riforma sul condominio, avverso le delibere condominiali che siano contrarie alla legge o al regolamento condominiale, potrà fare ricorso ogni condomino che non abbia dato il proprio voto favorevole alla delibera in questione ed ogni condomino assente.
Con l’entrata in vigore della riforma, la possibilità di impugnare le delibere contrarie alla legge od al regolamento viene estesa anche ai condomini assenti ed ai condomini astenuti.
L’impugnazione si propone all’Autorità Giudiziaria, mediante ricorso da depositare entro 30 giorni dalla data della deliberazione per i condomini presenti, ed entro 30 giorni dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti all’assemblea.
È da sottolineare, ad ogni modo, che la presentazione del ricorso non sospende l’esecuzione della delibera, a meno che tale sospensione non venga disposta dall’Autorità Giudiziaria.
Era controverso se l'impugnazione fosse da proporre con ricorso o con citazione. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono intervenute per risolvere il contrasto, stabilendo che, in tema di condominio negli edifici, le impugnazioni delle delibere dell'assemblea, in applicazione della regola generale dettata dall'art. 163 c.p.c., vanno proposte con citazione, non disciplinando l'art. 1137 la forma di tali impugnazioni; tuttavia – sempre secondo la Suprema Corte – possono comunque ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreché l'atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall'art. 1137 (C., S.U., 8491/2011).
Il valore della controversia, rilevante ai fini della determinazione del contributo unificato, deve essere calcolato ai sensi delle disposizioni del codice di procedura civile.
Per le impugnazioni delle deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione delle spese, il valore della controversia è determinato dall'ammontare complessivo delle spese.
La dottrina riconosce una particolare differenza tra nullità e annullabilità delle delibere e, conseguentemente, degli effetti di tale differenza sull'ambito di applicazione della norma di cui all'art. 1137.
In particolare, sarebbero radicalmente nulle le deliberazioni prive degli elementi essenziali, quelle affette da vizi attinenti la regolare costituzione dell'assemblea e quelle che vertano su oggetti esclusi dal suo potere decisionale.
Sarebbero, invece, annullabili le deliberazioni affette da vizi formali relativi al procedimento di convocazione dell'assemblea e di formazione della sua manifestazione di volontà.
In base a questa differenza, l'azione di cui all'art. 1137 sarebbe riferita esclusivamente alle impugnazioni delle delibere annullabili, in quanto l'azione di nullità, ex art. 1421 c.c., avente natura di mero accertamento, può essere esperita da chiunque vi abbia interesse, senza alcun termine di prescrizione.
Particolare attenzione va prestata al fatto che le delibere annullabili possono essere sostituite da altre, su identici oggetti, prese in conformità alla legge. Ciò vanifica l'attività svolta in ordine all'impugnazione. Infatti l'annullamento della deliberazione non può essere pronunciato per il venir meno dell'interesse all'impugnazione.