Assemblea di condominio

L’assemblea di condominio è l’organo deliberativo del condominio, che dovrebbe rappresentare la volontà dei condomini (o della maggioranza di essi). Ad essa possono partecipare tutti i condomini, personalmente o a mezzo di un delegato. Un limite per le deleghe alla stessa persona può essere previsto dal Regolamento. Le disposizioni attuative del Codice civile disciplinano la partecipazione ed il diritto di voto all'assemblea in casi particolari:

1. Se l'unità immobiliare appartiene a più persone, esse hanno diritto ad un solo rappresentante;
2. Se sull'unità immobiliare esiste un diritto di usufrutto, l'usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari di ordinaria amministrazione o relativi al godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre il proprietario vota nelle assemblee aventi ad oggetto la manutenzione straordinaria, le innovazioni o la ricostruzione di parti comuni dell’edificio.

L'art. 10 L. 392/78, invece, regola il diritto di voto e partecipazione del conduttore nel caso l'unità immobiliare sia concessa in locazione, prevedendo:

1. il diritto di voto nelle assemblee aventi ad oggetto le spese, o le modalità di gestione dei servizi di riscalamento e di condizionamento;
2. il diritto di partecipare (ma non di votare) nelle assemblee relative alla modificazione dei servizi condominiali comuni.

Le competenze dell’assemblea di condominio sono elencate all’art. 1135 Codice civile. L'assemblea provvede:

1. alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2. all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3. all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4. alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

Tali competenze resteranno pressoché immutate anche a seguito dell'entrata in vigore della riforma del condominio (dal 17 giugno 2013). L'unica modifica riguarda il quarto punto, che verrà modificato come segue:

• alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

Verrà, inoltre, aggiunto un ultimo comma che prevede che:

• l'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

Per le maggioranze richieste, che cambieranno dopo l'entrata in vigore della riforma, si propongono i seguenti prospetti: Ante riforma, sino al 16.06.13:

1. Quorum costitutivo: l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio;
2. Quorum deliberativo: sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio;
3. Quorum deliberativo in seconda convocazione: se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio;
4. Quorum deliberativo per straordinaria amministrazione: le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma;
5. Quorum deliberativo per le innovazioni: le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

Post riforma, dal 17.06.13:

1. Quorum costitutivo in prima convocazione: L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio;
2. Quorum deliberativo: Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio;
3. Quorum costitutivo e deliberativo in seconda convocazione: Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
4. Quorum deliberativo per straordinaria amministrazione: Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo;
5. Quorum deliberativo per le innovazioni: Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Delle deliberazioni deve essere redatto il verbale, nel quale devono essere indicati i partecipanti all’assemblea con le relative quote millesimali, i nomi dei condomini favorevoli, dissenzienti e degli astenuti. Le deliberazioni sono vincolanti per tutti i partecipanti al condominio; tuttavia, i condomini assenti o dissenzienti possono impugnare la deliberazione davanti all’Autorità Giudiziaria, se contraria alla legge o al regolamento.