L’art. 1117 c.c. stabilisce che:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. ”
Ad oggi, il diritto di ciascun condomino su di esse è proporzionato al valore del piano o della porzione di piano che gli appartiene, se non è disposto diversamente dal titolo.
Il titolo, ai sensi della precedente disposizione normativa, è l’atto di acquisto della singola proprietà immobiliare o il regolamento di condominio di natura contrattuale.
L’utilizzo della cosa comune è disciplinato, per relationem, dalla normativa in materia di comunione, l’art. 1102 c.c.
Tale norma prevede che:
“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. ”
La nozione di uso e godimento comprende qualsiasi facoltà del partecipante di compiere atti materiali sulla cosa comune, sia che tali atti gli procurino un'utilità immediata senza produrre cose nuove o utilità nuove o maggiori (passeggiare nel giardino, passare nel cortile, viaggiare con l'autoveicolo) sia che servano come mezzo per produrre cose nuove (frutti naturali, merci prodotte con il macchinario comune, trasformazioni del bene che migliorano il godimento della cosa).
La giurisprudenza, in sede di interpretazione della disposizione dell'art. 1102, in ambito condominiale, ha posto il principio che l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo partecipante incontra non solo il limite interno di non alterare la destinazione della cosa e non impedirne il pari uso degli altri, ma anche un limite esterno, nel senso che è preclusa quando implichi una lesione del diritto di un altro partecipante sul bene di sua proprietà esclusiva: in tal caso, infatti, non potrebbe neanche parlarsi di miglior uso della cosa comune svolgendosi l'uso al di fuori dell'ambito stesso delle parti di proprietà condominiale.
* * *
A fronte della recente approvazione, in data 20 novembre 2012, della Legge sulle “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, non ancora pubblicata, viene modificata la normativa sulle parti comuni. Il nuovo testo dell’art. 1117 c.c., come entrerà in vigore sei mesi dopo la pubblicazione della norma, prevede che: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali peri servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”. Ad integrazione della formulazione vigente, saranno quindi esplicitamente inseriti nelle parti comuni: i pilastri e le travi portanti; le facciate degli edifici; i parcheggi; i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; gli impianti centralizzati per la ricezione radio Tv e per l’accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo. Il testo propone inoltre le nuove diciture di “impianti idrici e fognari” e di “sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria” che definiscono diversamente, rispetto al testo vigente, impianti che ricadono tra le parti comuni.