L’acquisto della nuda proprietà

Per nuda proprietà si intende in senso tecnico il valore della proprietà di un immobile decurtato dell’usufrutto.

Infatti, mentre normalmente il diritto di proprietà si realizza attraverso l’esercizio del potere di godere e disporre in maniera piena ed esclusiva del bene, nel caso della nuda proprietà, sul bene gravano diritti reali di godimento riconosciuti nei confronti di altri soggetti.

In particolare, viene attribuito al titolare del diritto di usufrutto il potere di utilizzo del bene e di percepire i frutti della cosa per un certo periodo di tempo o per tutta la sua vita.

L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui e consiste nel diritto di godere del bene di cui non si è proprietari, rispettandone la destinazione economica e percependone i frutti. Tale diritto si costituisce nei casi previsti dalla legge, oppure può essere costituito su base volontaria e non può durare oltre la vita dell’usufruttuario, che ha il diritto di entrare in possesso del bene, percependone anche i frutti naturali e civili per tutta la durata del suo diritto.

L’usufruttuario dunque esercita il possesso sulla cosa e può anche concederla in locazione traendone le conseguenti rendite economiche. Non essendo proprietario però non potrà vendere il bene, né cambiarne la destinazione economica, potrà eventualmente cedere il diritto di cui è titolare, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo.

In materia di locazioni, l’usufruttuario non è tenuto a richiedere il consenso del nudo proprietario ai fini della stipula di contratto di locazione del bene in favore di terzi. Quando cessa l’usufrutto vitalizio, l’inquilino può continuare ad abitare nell’appartamento per massimo 5 anni, sempre che non intervengano successivi accordi con il nuovo locatore.

Se invece è stata stabilita una durata temporale per l’usufrutto, dalla data di estinzione dello stesso, il rapporto locativo con il nuovo locatore non può durare oltre l’anno in corso.

L’usufrutto deve avere durata definita: si estingue difatti alla morte dell’usufruttuario e non può essere valido oltre i trent’anni dalla sua costituzione, se disposto a favore di una persona giuridica. Non può pertanto essere trasmesso dall’usufruttuario ai propri eredi e, se ceduto a terzi, si estinguerà comunque sempre alla morte dell’usufruttuario e non alla morte di chi lo ha acquistato.

Il vantaggio dell’acquisto della nuda proprietà di un immobile è, dal punto di vista economico, il minor prezzo da corrispondersi al venditore. Anche i costi di manutenzione ordinaria e le tasse gravanti sull’immobile rimangono di pertinenza dell’usufruttuario e non del nudo proprietario.

Tra i vantaggi che comporta l’acquisto della nuda proprietà vi è anche l’applicabilità del “bonus prima casa”.

Per stabilire il valore della nuda proprietà di un immobile si parte dal prezzo di vendita, stabilito dal venditore o concordato dalle parti, anche in base alle tabelle ministeriali del Ministero dell’Economia e delle Finanze in Gazzetta Ufficiale. Il valore così stabilito deve poi essere decurtato del valore dell’usufrutto. I coefficienti applicabili dipendono dall’età dell’usufruttuario, dunque, maggiore sarà la durata dell’usufrutto, minore sarà il prezzo di vendita dell’immobile.

Quando l’usufrutto non è vitalizio si applicano i coefficienti in considerazione della soglia temporale stabilita per l’esercizio del diritto reale di godimento. Anche in questo caso il prezzo per l’acquisto della nuda proprietà sarà minore se maggiore è la durata dell’usufrutto.

L’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.

Abusi o inadempimenti compiuti dall’usufruttuario nell’esercizio del proprio diritto, se particolarmente gravi, possono determinare l’estinzione dell’usufrutto, la quale deve essere disposta con una sentenza giudiziale, a seguito di accertamento.