Con il decreto sblocca Italia del 2014 (d.lg. 133/2014 convertito in lg. 164/2014) è stato introdotto il contratto di rent to buy, costituente una valida opportunità per chi desidera divenire proprietario di un immobile, ma non disponga immediatamente di liquidità.
Tale tipologia contrattuale può definirsi come una particolare forma di acquisto della proprietà, in virtù della quale il pagamento di parte del canone mensile di locazione viene successivamente imputato al prezzo di acquisto dell’immobile, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto del bene.
Infatti suoi elementi caratterizzanti sono la concessione immediata, da parte del proprietario, dell’utilizzo dell’immobile; l’obbligazione di pagare un canone scindibile in due diverse componenti, una a titolo di remunerazione per il godimento del bene e l’altra da imputare al prezzo di acquisto dell’immobile stesso; e il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito dal contratto.
Il rent to buy si articola in due fasi: - la prima contraddistinta dalla concessione dell’utilizzo dell’immobile da parte del conduttore verso pagamento del canone pattuito; -la seconda fase, nella quale vi è il trasferimento di proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, del tutto eventuale, poiché non è fatto alcun obbligo in capo alle parti circa la conclusione dell’atto di vendita, né vi è alcuna previsione circa il trasferimento automatico del bene a conclusione del periodo di utilizzo.
Tutt'al più il contratto riconosce al conduttore il diritto di acquisto: quest’ultimo è perciò libero, alla scadenza del termine pattuito, di esercitare “l’opzione” di cui è titolare, o diversamente di non acquistare l’immobile.
Nel primo caso il concedente sarà tenuto a prestare il proprio consenso alla vendita (se il concedente non adempie all’obbligo di stipulazione del contratto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c. – similarmente a quanto accade nel preliminare) e il conduttore dovrà versare il corrispettivo per l’acquisto al netto dei canoni mensili già pagati per la componente da imputare al prezzo d’acquisto.
In caso contrario il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere la parte dei canoni di locazione imputabili al mero utilizzo del bene, mentre dovrà restituire quanto incassato mediante la componente di canone da imputare a corrispettivo della vendita, così come da misura stabilita in contratto.
- La determinazione della quota di canone da imputarsi a corrispettivo è considerato perciò l’aspetto più delicato all’interno della trattativa contrattuale, vista la necessità del contemperamento di due interessi opposti: quello del concedente a trattenere la maggior parte di tale componente così da creare un incentivo per il conduttore ad esercitare il proprio diritto di acquisto e quello del conduttore stesso a lasciare la minor parte di tale componente per non essere influenzato nella scelta di acquisto.
- La restituzione dell’immobile deve essere immediata; in difetto il concedente potrà rivolgersi all’Autorità giudiziaria per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna e rilascio dell’immobile.
Non trova applicazione il procedimento speciale per la convalida di sfratto, che come tale è applicabile limitatamente ai rapporti di locazione e affitto, che nulla hanno a che vedere con il rent to buy, nel quale il godimento del bene non è finalizzato a sé stesso, ma alla vendita dell’immobile (la giurisprudenza di merito ha definito il rent to buy una tipologia contrattuale creata ex novo dal legislatore, come tale non assimilabile al contratto di locazione, tale per cui allo stesso non potrà applicarsi analogamente la disciplina prevista per la locazione. Trib. Verona 12.12.14).