Contratto di locazione non registrato

L’articolo 1, comma 346, della L. 311/2004 (c.d Legge finanziaria 2005) dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

In tal contesto, si è recentemente espressa la Cassazione (Sezione III) con sentenza n. 25503 del 13.12.2016, la quale ha indicato due principi di diritto per la riforma della sentenza di merito impugnata nel procedimento per Cassazione:

  1. il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346;
  2. la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.

Dalla nullità del contratto discende l’insussistenza dell’obbligo del conduttore di pagare il canone di locazione.

Pare comunque consequenziale che il locatore potrà richiedere al conduttore un’indennità per l’occupazione dell’immobile, anche se con espressa domanda giudiziale in tal senso, possibilità non esclusa dalla stessa sentenza citata: “Ove, poi, la Corte d’appello avesse voluto intendere (con l’ambiguo riferimento alla “irripetibilità della prestazione eseguita dal locatore”) che al locatore spettasse un compenso per l’ingiustificato arricchimento del conduttore nel periodo compreso tra la consegna e la restituzione dell’immobile, va ricordato che la domanda di pagamento dell’indennizzo per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. deve essere espressamente formulata, e dalla sentenza impugnata non risulta che lo sia stata.

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